Бесспорно, самым действенным механизмом защиты покупателя жилья в строящемся доме обладает договор долевого участия. Готовность застройщика подписать с потенциальным дольщиком ДДУ говорит о его «прозрачной» деятельности и наличии всех разрешительных бумаг на строительство. Также это показатель того, что строительная компания не отказывается от ответственности по выполнению обязательств перед своими кредиторами – дольщиками. Что может быть проще: подписал ДДУ, внес оплату и можно спокойно дожидаться окончания строительства. Но так ли все происходит на самом деле, и от всех ли рисков оберегает договор долевого участия? Как показывает практика – вовсе нет. Несмотря на оформление ДДУ, многие дольщики оказываются заложниками неожиданно возникших и порой непреодолимых трудностей.

Даже официально зарегистрированный по всем правилам в Росреестре ДДУ не может уберечь от продажи квартиры во второй раз другому покупателю. Ситуация, когда сотрудники Росреестра принимают для регистрации несколько договоров по одному и тому же объекту недвижимости, совсем не редкость. Как, впрочем, и связанные с этим проблемы у дольщиков.

Продажа квартир по предварительным договорам или договорам инвестирования, а затем реализация тех же объектов по ДДУ – не менее распространенный вариант. Это как раз тот случай, когда результатом такой схемы являются сотни несостоявшихся владельцев квартир, которые приобрели по разным документам одну и ту же недвижимость.

По непонятным причинам при решении подобных споров позиция судебных инстанций не отличается единодушием. Одни из них признают собственниками квартир тех, кто внес оплату и подписал с застройщиком договор раньше, несмотря на то, какой это был договор, предварительный или инвестиционный. Другие – отдают право на жилье дольщику, заключившему исключительно договор долевого участия. Часто бывает, что суд нижней инстанции принимает одно решение, а вышестоящий суд – совершенно противоположное.

Но каким бы ни было решение суда, покупатель, который в итоге не стал собственником квартиры, вместо недвижимости получает только право требовать от застройщика возмещения своих затрат в связи с невыполнением условий договора.

Самая большая опасность, которая может ожидать покупателя квартиры в строящемся доме – банкротство компании-строителя. Причем такой неприятности подвержены как компании, оформляющие ДДУ, так и те застройщики, которые предпочитают работать по другим схемам. Старания законодателей защитить интересы дольщиков пока нельзя назвать плодотворными. Обычно несостоявшиеся покупатели квартир лишаются как денег, так и долгожданного жилья. Еще один закон «О несостоятельности (банкротстве)», принятый в 2011 году, не только не принес положительных изменений, но напротив, лишь усугубил положение вещей в этой сфере.

Так, если обанкротившийся застройщик не успел достроить дом, покупатели могут подать иск только о включении в специальный реестр передачи жилых помещений, но претендовать на собственность в данном объекте не имеют права. Те дольщики, которые оплатили нежилые помещения, например, машиноместа или офисы, и вовсе ограничены в правах, в пределах требования возврата своих вложений, и не имеют возможности претендовать на получение оплаченных объектов недвижимости.

Механизм банкротства застройщика по-прежнему основывается на двух правилах: первое – денежные средства дольщику вернуть практически невозможно. По статистике при банкротстве строительной компании кредиторам выплачивается не более 10 % от суммы их взноса. Второе правило – завершение строительства осуществляется за счет самих обманутых дольщиков.

Обязательства застройщика возместить убытки и неустойку в случае задержки строительства и непредоставления жилья в собственность в законе 214-ФЗ прописаны так, что практически не оставляют дольщику шансов избежать этих неприятностей. Так, согласно закону, строительные компании могут в одностороннем порядке неограниченное число раз продлевать сроки договора, отодвигая таким образом первоначально установленную дату завершения строительства. При этом их единственная обязанность – предупредить о данном факте дольщиков. Если покупатели были своевременно уведомлены о переносе сроков сдачи дома, суды зачастую отказывают в возмещении пени и убытков.

Покупка квартиры на этапе строительства таит в себе множество явных и завуалированных рисков, уберечь от которых на сто процентов не способен даже договор долевого участия. Тем не менее, в сочетании с комплексным подходом к выбору застройщика, изучению его строительной истории, проверке всех документов, необходимых для ведения строительства, этот документ способен значительно снизить риски, сопутствующие покупке недвижимости.