Вложение денег в жилье на «стадии котлована» уже несколько лет остается очень прибыльным занятием. Покупаем на самом раннем этапе строительства, ожидаем готовности объекта, а затем продаем его. Доход в 20…30 % практически гарантирован, причем, без чрезмерных усилий. И все же, как известно, доходности без риска не бывает. Какие же опасности подстерегают частного инвестора при покупке квартиры на начальном этапе строительства?

Лет пять назад «опоздания» при сдаче домов были традицией, и объекты сдавались с задержкой обычно на год-полтора. Благодаря закону 214-ФЗ ситуация несколько улучшилась, но до идеала все еще далеко. В срывах сроков не всегда может быть виноват только застройщик. Во времена кризиса 2009 г. задержки были связаны с перебоями в финансировании проектов и сложностями с кредитованием. Бывают и другие причины. Давление властей, выдвигающих все новые требования и не подключающих коммуникации, пока застройщик не выполнит все условия, также вынуждают покупателя дольше обещанного ждать свою квартиру.

Теоретически, уже упоминавшийся закон 214-ФЗ обязывает застройщика платить пеню за каждый день просрочки. На самом деле все сложнее. Чрезмерный прессинг и требования денег за каждый просроченный день могут вообще привести компанию к банкротству. Покупатели в большинстве своем это понимают и довольно спокойно относятся к небольшим задержкам, тем более, если они вызваны внешними причинами.

Самый неприятный для инвестора исход событий – банкротство строительной компании. В таком случае дом вообще может не быть построен. Несмотря на то, что за последние годы рынок недвижимости заметно очистился, тем не менее, абсолютно исключить такой вариант нельзя. При банкротстве одной компании достраивать дом берется другая, которая обязана предоставить квартиры обманутым покупателям. Однако занимает этот процесс долгие годы, поэтому ни о какой выгоде в данном случае речь уже не идет.

Квартира куплена и дом достроен, но все это омрачается фактом того, что купленное жилье продано еще и другому покупателю. Это называется двойная продажа, а на практике бывают случаи продажи одного объекта даже трем и большему числу покупателей. В настоящее время этот риск снижен, опять же благодаря закону 214-ФЗ, согласно которому все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в Росреестре. Даже оплата за квартиру происходит после того, как из россреестра получено подтверждение регистрации договора долевого участия (ДДУ). Такая процедура исключает возможность двойной продажи. Кроме того, у солидных компаний на сайте представлена информация о свободных квартирах, которая регулярно обновляется. Таким образом, клиент сам может контролировать «состояние дел» с приобретенной квартирой.

Бывает и так, что застройщик, реализовывавший квартиры по доступным ценам, вскоре объявляет, что средств на завершение проекта он не имеет и предлагает покупателям «сброситься», то есть доплатить. Такая ситуация встречалась очень часто в прошлые годы. Сегодня такого рода неприятности – большая редкость. Закон 214-ФЗ предполагает, что в ДДУ цена за 1 квадратный метр фиксируется, поэтому доплачивать покупателю ничего не придется. Единственный вариант доплаты – разница в метраже, в случае если площадь квартиры окажется немного больше, чем было предусмотрено проектом.

А вот если квартира приобретается по схеме ЖСК (жилищно-строительного кооператива), тогда покупатели, являющиеся членами кооператива, совместно участвуют в строительстве дома. В таком случае застройщик вправе брать с членов ЖСК дополнительные денежные средства, если ему их не хватает для завершения строительных работ. Как же минимизировать риски частному инвестору при покупке квартиры на начальной стадии строительства?

1. Следует помнить, что при прочих равных условиях, купить квартиру по ДДУ, который максимально защищает покупателя от разного рода неприятностей, предпочтительнее, чем по другим документам. Если объект реализуется по иным схемам – это повод серьезно задуматься и даже отказаться от приобретения.
2. Обязательным пунктом должна быть проверка документов застройщика. Причем как тех, которые даются к подписанию покупателю, так и тех, которые имеются у самого застройщика (свидетельство, разрешения на строительство, распоряжения местных властей). Если во всем этом самостоятельно разобраться сложно, переходим к следующему правилу.
3. Заручаемся поддержкой квалифицированных сторонних юристов. Да, именно сторонних, а не сотрудников компании-продавца. Независимые от строителей юристы работают на своего клиента, а не отстаивают интересы застройщика, отрабатывая зарплату.
4. Изучаем предыдущие объекты застройщика. Несмотря на простоту данного правила, тут имеется нюанс: есть застройщики, создающие новое юридическое лицо под каждый новый проект. В таком случае нужно попытаться выяснить всю предыдущую историю компании, проверить на сайте mosnalog.ru, не числится ли застройщик в числе должников, и нет ли его в базе организаций-банкротов на сайте арбитражного суда.
5. Даже если вы совершенно не желаете оформлять ипотечный кредит, не поленитесь попытаться это сделать. Банки очень тщательно анализируют объект, который предлагается им в залог.
6. Очень полезно съездить на строительную площадку, а заодно и на другой законченный проект застройщика. Пообщайтесь с жителями, узнайте, как обстоят дела с подачей воды, с электричеством, не протекает ли крыша и т.д. Такие поездки могут оказаться очень информативными. Много информации можно почерпнуть и из различных форумов в Интернете.

Поинтересуйтесь также, что пишут о застройщике в СМИ, каковы источники финансирования, кто партнеры, были ли какие-то скандалы, связанные с компанией. В результате, вы составите представление о застройщике и самом объекте, что поможет вам окончательно определиться.